成都市高新区芳草街街道四季家园小区,建成于1999年,共16栋56个单元,专有部分个数782个,常住人口2200人。小区老龄化程度较高,60岁以上居民达220人,70岁以上290人。党员群体分为两个支部共94人,多数由晨光化工院退休党员和高新区退休职工组成。2020年至2024年间,小区曾两度更换物业公司,但服务质量始终未能得到提升,业主与物业之间的矛盾逐渐累积。同时,由于信息不公开透明,业委会也面临质疑。在这个关头,紫薇社区两委向业委会推荐了一个新的方案——“换物业不如换制度,要不要试一试信托制物业。”

2024年6月,小草公益服务中心的社工团队受社区党委委托介入,协助四季家园业委会开展信托制小区治理模式导入工作。

推行之路:从疑虑到共识的信托制导入

信托制小区治理是一种以《中华人民共和国信托法》为核心法理依据,以信义为核心,以业主与物业之间权责制度重构为手段的基层治理模式。通过开放式预算及物业服务标准体系、双密码对公账户、成都信托制物业服务信息公开平台、信托制物业服务合同等基本要素将管理从“黑盒操作”转为“阳光运行”。

在四季家园小区推广信托制治理模式初期,业主们半信半疑。“啥叫信托制?不就是换个说法继续收钱吗?”社工团队持续在小区内开展了7次宣讲会与专题培训,并通过业主群定期推送13篇信托制小区治理推文,逐步在居民心中播撒认知的种子,化解了疑虑。一位业主在听完社工组织的线上答疑会后,在群内发布长文阐述理解:“接受该制度的物业公司只能收取固定份额的酬金,必须接受从之前传统物业公司‘黑盒’运行模式到‘阳光’运行模式的转变,所有的收入支出都摊在阳光下,降低‘灰色收入’的可能性。”他的发言如一颗石子投入湖面,激起了更多居民的共鸣。

2024年12月,四季家园迎来关键表决:信托制以96.05%的参与支持率与97.01%的面积支持率落地,制度破局成功。2025年1月23日,在业主的见证下,新任业委会主任靳主任与业主共同选出的鹰华物业管家王婧正式签订信托制合同,传递了象征信任与托付的金钥匙。合同中明确:物业酬金与服务质量挂钩,基础酬金12%+3%绩效,考核达标才能获得奖励。

透明化落地:阳光运行重塑信任与监督

透明化机制迅速见效:物业公司每日公示工作记录,停电抢修、绿化维护、垃圾分类等细节都清晰呈现在业主群中。半年度民主评议会上,物业经理用数据图表汇报收支,针对高频问题提出整改方案。业主在《物业服务满意度评分表》上多次赞扬了小区的绿化与维修服务。一位业主详细记录物业工作:“6月18日上午11:00过小王小红清理垃圾分类,7月2日约10:00小王蹬三轮运垃圾,端阳节单元门口挂艾草菖蒲,看是小事,内含更多的意义。”这些事说起来都是日常琐碎,却像夏天的树荫一样妥帖。有人把垃圾分类的规矩落到实处,有人把清运垃圾的声响调成静音,有人记得在传统节日里添一束艾草。他们守着园区的烟火气,也守着日子里该有的温度。

更深层的改变在于治理逻辑的重构。业主可通过线上平台自主查询资金流向,甚至追溯每一笔开支明细,透明化机制彻底打破了“猜忌对立”的恶性循环。从“各扫门前雪”到“共治当家”,居民们从旁观者变为监督者与参与者。靳主任在女业委会主任群里开心分享:“我们小区从包干制换成信托制,太香了,再也不会有人说业委会拿钱了,大家的关注和凝聚力增强了,都把小区当成自己的家。”

四季家园的蜕变历程,为老旧小区治理提供了深刻启示。频繁更换物业如同“治标不治本”,唯有通过制度革新重塑治理根基,才能实现长治久安。

信托制小区治理为四季家园提供了制度性解决方案:通过法治化、标准化、技术化手段,构建起可操作的治理规则——账户独立确保资金安全,开放预算推动居民共治,透明机制保障知情权与监督权。这一制度设计,将“人治”的随机性转化为“法治”的稳定性,让物业从“权力主体”变为“服务载体”。

四季家园的故事证明:老旧小区治理的终极答案,在于让制度成为约束与保障的双重基石。当服务在阳光下运行,权益在规则中护航,小区才能真正跳出“换汤不换药”的循环,迈向可持续的共治新生。如今,四季家园正以透明化、法治化的治理生态,书写着老旧小区焕新的新篇章。